九江房屋出租:新冠疫情引爆一二手楼正面对撼

admin 1个月前 (09-24) 财经 52 2

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张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

新冠肺炎疫情还未全球受控,美国确诊人数已爬过中国,成为全世界第一。现时全球疫情产生根本性转化,由年初的中国华中一带转向欧洲南部意大利及西班牙等,再登陆美国全境,疫情震央变成意大利╱西班牙和美国大都市。大中华地区已成功控制本土疫情,下一波及是严防输入个案,大中华地区主要涉外都市包括北京、上海、广东、港澳及台湾一律执行外来者强制隔离十四天的限制,期望可以有效地将新冠肺炎病毒拒诸门外。

楼市悄然产生根本性转变

逾月的新冠肺炎疫情已震散各种投资产品价格,不论油金股汇都全线大跌,难得地香港住宅楼价相对较为平稳,虽然本港指曾经跌至三年新低。香港住宅楼市正悄然产生根本性主导转变,分水岭是今年的二月份。

翻起最近几年的香港住宅楼市历史,相信各位读者不会反对近期最影响楼市的因素是特区政府推出的各种辣招,根本地压低二手市场的交易量,并间接地扶助一手市场成交金额和宗数,促使一手楼占比逐年增大。连串辣招促成一手新盘主导整体和地区的交易单价、数目及主持供需平衡点。当开发商以较高的呎价开售同区新盘时,这些一手成交案例便为二手小业主订价指标。一手发展商连同银行制定各种订房的方法,二手小业主处于被动位置,唯有被「牵鼻子走」了。

二月初的一手楼停售基本性扭转上述秩序。因为疫情肆虐,二月未有全新楼盘推售,新盘货尾只能成交350伙;截至3月22日,一手市场只暂录得约710宗成交,但是当中仍有不少大额及破顶呎价成交记录。本月21日,日出康城9C期次轮销售102伙,即日只卖出66.7%,较首轮即日劲沽约90%明显地逊色了,反映出一手单位推售情形没有去年时轻松。预料今年开盘的开发商会调整售卖策略,例如减低平均呎价、再提供银行按揭上的附加按揭额、延长付款年期等等。不难预测鼠年一手楼成交数目和总金额可能出现逆转下跌的结果。

二手楼小业主加快「抢滩」

三月份,主要发展商未肯降价促销新盘,但是不少二手楼小业主已经「抢滩」了,各区的大屋苑单位和单幢住宅楼齐齐发现减价成交案例。据某香港报章统计二大中细价屋苑的价量变化,反映逾六成半屋苑三月至二十五号成交量,已超越二月水平,其中天水围嘉湖山庄表现最可人,迄今本月已录得51宗成交,较上月全月几乎增加100%,亦创近来半年新高。值得留意,这些成交案例主要都是小业主们「止赚」离场,还算是有秩序式调整。

对于整体住宅楼市,疫情首先影响是新订租金明显下降,出现重回三年前旧租水位。如果翻查中原地产二手住宅按月租金统计资料,今轮住宅租金明显下调始见于2019年8月,直至今年二月该指数足足下降8%以上,还未计算上疫情对租金影响因素。

租金下调减低业主持货信心

对于众多买楼收租一族,租金下调是立时的感觉,严重减低持货能力和信心,促使他们反思投货持续性。历史上,租金下调未来肯定启动楼价跟随向下,但是每每是跌市初期中租金跌幅仍比价格回调幅度较高,形成开启一道「逃出门」让投资者可以「止赚」离场。笔者相信三月离场的一群投资者主要持货较多和较久的,还可以「奢侈」地沽货 「止赚」「光荣退场」,可幸未浮现恐慌性抛售现象。

从最新疫情地区转化,笔者恐怕整体肺疫不可能短期地完成清除,时间愈是拖长愈对全球经济产生巨大杀伤力,肯定无一国家或地区可以「独善其身」。经济持续变化肯定拉高香港失业率,对住宅楼价产生持久性破坏,影响程度还看疫情如何。肺疫已暂时地改变投资者对未来楼价「只升不跌」的观念,愿意沽货离场,持有现金再找寻合算的投资机会。

开发商愿大削叫价机会不高

面对未来一手货源供应不会持续上升的局面,开发商愿意大削叫价的机会不高,预料仍会采用「惜售」方式,尽量以量取价维持叫价的态度。

一手单位的推售量出现下跌势头,二手小业主则视乎整体经济局面会弹性取价,二手楼成交占比可望回头上升。当整体楼价出现明显整改后,特区政府会疫后再检讨楼市辣招方针,不排除明年出现「先局部、后整体」式取消行动,使香港楼市重回市场化,有助长远市场健康发展。■题为编者所拟。本版文章,为作者之个人意见,不代表本报立场。

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